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よく新築マンションのモデルルームやハウスメーカーのモデルハウスなどが高解像度で360°見渡せる画像を表示してあります。

私たちのように仲介をする不動産会社で小さなサイズで低解像度（拡大するとガタガタで見られない）のものは最近よく見るようになりましたが、大きなものは見た事がありません。

それは何故か。

答えは簡単、高額費用です。

今回初めて360°パノラマビューの画像を作成して貰いました。

中古マンションですが室内が綺麗だったので是ならイケルと思い作成を依頼しました。

初めてと言う事で撮影現場に立ち会って撮影の手伝いもさせて貰いました。

天気の良い日でバルコニーに真っ直ぐ日が当たる時間に撮影します。

先ず水平に周囲を8方向に分けてHDR（露出を暗いところと明るいところ、そして標準と3枚ずつ）撮影します。次に天井と床を同じように撮影します。

これをリビング、キッチン、洗面・浴室、廊下、個室と撮影するのです。

後は写真の合成とマップ（間取図の上に撮影場所を入れ、それをクリックすると移動出来る）の作成をするそうです。

約1週間で完成。

出来上がった画像はこちら → 中古マンション360°パノラマビュー

どうですか？

素晴らしい出来でしょう。

今後も採用していきたいと思っています。

弊社に専属専任媒介で売却依頼を頂けましたら、物件に寄りますが可能な場合はお作り致します。

売主様がご自身で作りたい方は下記の会社に依頼されれば作ってくれます。

作成して頂いた会社：スタジオ・ビット

スタジオ・ビットが作成したその他の画像：厳島(宮島)　旅館いろは

2013/12/1　リンクが変更になったため編集しました。

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AUGM広島 2月26日 開催

5年ぶりに

AUGM 広島

Apple User Group Meeting in Hiroshima Feb.2011

を開催致します。

日時：平成23年2月26日(土) 12時から

場所：広島市中区大手町二丁目8-4　パークサイドビル 6F

広島国際学院大学 袋町キャンパス

事前登録を2月3日(木)の夜から開始します。

イベントの詳細や最新情報はAUGM広島の公式サイトの方に掲載しています。

Apple User Group Meeting in Hiroshima Feb.2011
http://augm.mac-ug.net/

良かったらTwitterの方もフォローしてやって下さい。

AUGM広島 (AUGM_Hiroshima) on Twitter
https://twitter.com/#!/AUGM_Hiroshima


皆さんの参加をお待ちしています。

AUGM広島は広島マックユーザーグループと広島国際学院大学のボランティアスタッフによる AUGM広島 運営委員会によって企画運営されます。米アップル社は関わっておりません。

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■我が子は可愛い■

自分が手入れをして大事に使ってきた我が家は可愛いものです。
何年何月に外壁を塗り替え、何年何月に浴室をユニットバスに交換、庭は毎年庭師さんに手入れをして貰い・・・。

さて、かけたコストに見合う売却価格の上乗せはどうでしょう。
売却するためにリフォームしてもその費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。
リフォーム後数年経てばその価値は半減しますし、庭など趣味の範囲については価格に全く反映されない事もしばしば。

ただし、綺麗に手入れされている事により、良い印象を与える事が可能です。
今まで大事に使ってこられた事が分かる不動産は速く成約する可能性が高くなります。
出来るだけ客観的に不動産を見る事も必要です。

手入れしてきた履歴をノートに書いておきましょう。
購入希望者に履歴を見せる事でその家の価値が高まります。



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■成功(成約)報酬■

■成功(成約)報酬■

　不動産会社が仲介（仲人）でお客様の財産（不動産）を売却する時の仲介手数料は成功（成約）報酬です。

契約が成立（成約）して初めて仲介手数料を請求できます。

信じられないかも知れませんが、いくら広告費を使おうが査定をしようが、実際に買主を見つけて売買契約を締結しないと手数料を請求できません。

そして、その仲介手数料は上限が決まっており、400万円を超える価格の不動産取引による仲介手数料は 3%+6万円(税別) です。

もし複数の不動産会社に売却の依頼をされ、他社で成約した場合１円も収入はありません。
それまでにかかった経費(人件費や広告費など)は全て持ち出し(赤字)なのです。
売却依頼を受ける時に自分の会社以外に依頼をされると営業意欲が下がる原因にもなります。

売主の立場に立てば少しでも高く速く売れる事が一番ですから複数の不動産会社に売却を依頼したいと考えるのは自然の事ですが、不動産会社が熱心に動いてくれないと実現は難しいのも事実です。
信頼できる営業マンや不動産会社に専任媒介で依頼する事で熱心に営業活動をしてくれますし、何より貴方の右腕として動いてくれます。


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不動産の査定に資格は必要？

今のところ不動産の査定に資格は必要有りません。

不動産会社によっては会社内で経験と研修を受ける事により「査定士」の様な名称を付ける所もあるようです。

査定に必要なのは知識と経験です。
調査すべき事項や法令等の知識、注意すべき所を発見出来る経験が必要です。
宅地建物取引主任者、建築士、建築施工管理技士、ホームインスペクターなどの資格保有者または同等の知識を持ち経験が豊富な担当者が望ましいと思います。

しっかりと経験を積んで勉強されていれば資格の有無は関係ないのですが、せめて宅地建物取引主任者の資格は欲しい所です。
自動車の運転には運転免許証があれば出来ます。しかしタクシーやバスの運転にはプロ用の運転免許が必要ですよね。
宅建物取引主任者も同様に不動産を扱うなら持っていて当たり前の資格なのです。


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役所のミスを修正するのに住民に費用負担しろだと？

ここ数日、住所地に所在が分からない高齢者が問題になっているが、住所だけではない。戸籍でも同じような事が身近に起こった。

先々月、私の家族が亡くなり相続の手続きのためA市役所で戸籍を調べていたら、なんと、母方の祖母が生きていたのである。
不審に思い付票を請求したら、付票が無い。

しかし、戸籍上は本籍地に住んでいる。


別のB市役所に行き戸籍を調べると死亡している。

生まれた時の戸籍がある某役場でも死亡している。


祖母は母を生んだ後、祖父が事故で亡くなったため生まれた時の戸籍(某役場)に帰っている。住所もその時に移していた。
その後再婚しB市役所へ戸籍が移って、弟が生まれたが、祖母は病死した。
死亡届が出されており、B市役所の戸籍には死亡が明記されている。

これは色々と面倒な事を背負い込んでしまったようだ。

A市役所は戸籍の変更には私が裁判を起こさないと出来ないと言う。
もちろん費用も時間も私の負担だそうだ。

怒り心頭！
これらを調査するために3回の休日をつぶし、毎回高速料金を払い、不要な戸籍謄本等までを請求しその手数料を払ってきたのだ。
貴重な時間と費用で判明して相談した事を簡単げに裁判を起こせだと。

地方公共団体のミスによりこのような事が起こったわけで、私及び私の親族や祖先に過失は無い。

当然、A市役所が弁護士に依頼し作成された書面に署名押印するだけなら協力するが、それ以上の事は一切拒否すると電話を切った。



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今話題の任意売却ってなに？

最近マスコミが仕切りに雇用環境の悪化から所得が減り、住宅ローンの破綻が増えていると報道しています。

そして、多くのマスコミが競売を回避し任意売却で再生を図る方法を取り上げています。
任意売却とはどういったものなのでしょう。

住宅ローンが払えなくなる（銀行口座から返済の引き落としがされない状態）と金融機関は最初に督促状を出します。
しかし、さらに返済が滞ると保証をしている保証会社に残った住宅ローンの借入金相当額を一括返済してもらいその債権を保証会社に移転します。

保証会社は債務者（住宅ローン借入者）に一括返済を求め、住宅ローン借主にそれが出来ない場合は担保である不動産を売却処分して回収をすることになります。

売却処分には二つの方法があります。
一つは保証会社が裁判所に競売申請をして強制的に処分する方法。
二つ目は保証会社が債務者と協議し一般的な相場に近い価格で売却する方法。これを任意売却と言います。

競売であろうと任意売却であろうと売却した金額よりも住宅ローンの借入金が多い場合は残った借入金を返済しなくてはなりません。
残った借入金は無理の無い返済計画をたてて返済していきます。

競売よりも任意売却の方が高く売却できれば、住宅ローンの借入金が沢山減ります。

残った借入金が少ない方が新しい返済計画を立てやすくなりますし、生活の立て直しが速く出来ます。

さて、残った住宅ローンの借入金が多大で返済が出来ない場合はどうでしょう。
自己破産し、債務免除を受けることになります。
この場合は任意売却は望めませんので競売で処理されるケースがほとんどです。

ちなみに競売申請して競売になるまで8か月程度かかります。


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